Location courte durée ou à l’année : que choisir à Marseille ?

C’est souvent la première vraie question d’un propriétaire : louer son appartement aux voyageurs, à la nuit, ou à un locataire, à l’année ? On entend tout et son contraire. La courte durée « rapporte deux fois plus », la location classique « ne demande aucun effort ». La vérité est plus nuancée, et à Marseille, la réglementation tranche parfois à votre place. Je vous propose de comparer les deux, chiffres à l’appui, aussi franchement que je le fais avec les propriétaires que je rencontre.

Ce que rapporte chaque formule

Prenons un exemple concret, que je rencontre souvent : un T2 meublé d’une quarantaine de mètres carrés, bien situé à Marseille.

À l’année, il se loue autour de 800 € par mois dans les annonces, de 650 à plus de 1 000 € selon le quartier. Soit environ 9 600 € de loyers par an, si le logement ne reste jamais vide entre deux locataires.

En courte durée, le même T2 se loue en moyenne 110 € la nuit. Tout dépend alors du nombre de nuits louées :

Ordres de grandeur avant frais et impôts. Loyer d’après les annonces de T2 à Marseille en 2026 ; prix de la nuit et remplissage d’après les biens que nous gérons.

Sur le papier, l’écart est net. Mais on ne compare pas encore la même chose : un loyer arrive presque net sur votre compte, alors qu’un chiffre d’affaires de courte durée doit encore payer plusieurs frais.

Ce que le chiffre d’affaires ne dit pas

En location à l’année, le locataire paie lui-même son électricité, son eau et son internet. En courte durée, tout est à votre charge. Voici ce qu’il faut prévoir en plus :

• Les charges du logement : électricité, eau, internet, assurance adaptée à la location aux voyageurs.
• Le ménage et le linge, en bonne partie couverts par les frais de ménage payés par les voyageurs.
• Les consommables : café, produits d’accueil, papier toilette, petits remplacements.
• L’équipement : un logement bien meublé, décoré et climatisé se loue mieux et plus cher, mais il s’use plus vite.
• Les frais de la plateforme, prélevés sur chaque réservation : 15,5 % sur Airbnb à partir du 13 octobre 2026 (voir notre comparatif Airbnb ou Booking).
• La gestion : si vous déléguez, une conciergerie prend généralement de 15 à 25 % des revenus. Chez nous, c’est 15, 20 ou 25 % selon la formule, sans aucun frais fixe.

Même après ces frais, une courte durée bien remplie reste en général plus rentable qu’une location à l’année. À 40 % de remplissage, en revanche, l’écart se réduit fortement : c’est pourquoi le nombre de nuits louées est le vrai sujet. Je détaille ce calcul dans notre article sur ce que peut rapporter un appartement à Marseille.

La taxe de séjour, elle, ne compte pas dans vos frais : elle est payée par le voyageur. Je vous explique son fonctionnement dans notre article sur la taxe de séjour à Marseille.

Travail, souplesse et risques

La souplesse est souvent sous-estimée. Un propriétaire qui veut revendre dans deux ans, occuper son logement l’été ou le prêter à sa famille garde toute sa liberté en courte durée. Avec un bail classique, il s’engage pour au moins un an en meublé, trois ans en location vide.

À Marseille, la réglementation décide souvent pour vous

Avant même de parler rentabilité, il faut savoir si la courte durée est permise pour votre logement. À Marseille, les règles ont beaucoup changé depuis 2025 :

• Votre résidence principale : vous pouvez la louer aux voyageurs 90 nuits par an au maximum depuis le 1^er janvier 2026. C’est un complément de revenu, pas une alternative à la location à l’année.
• Une résidence secondaire ou un investissement : la location aux voyageurs demande une autorisation de changement d’usage avec compensation, dès le premier logement. Concrètement, il faut transformer un local en logement, ou acheter des droits à un propriétaire qui l’a fait. C’est un vrai projet, avec un coût.

Pour beaucoup d’investisseurs marseillais, la conclusion est donc simple : sans autorisation, c’est la location à l’année, meublée ou vide, ou le bail mobilité. J’explique tout cela dans notre article sur les règles de location à Marseille.

Côté location à l’année, Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers comme Paris ou Lyon : vous fixez librement le loyer à la première mise en location. En revanche, comme la ville est en zone tendue, le loyer d’un nouveau locataire doit en principe être fixé à partir de celui du précédent, sauf exceptions comme des travaux importants.

En dehors de Marseille, la situation est souvent plus ouverte. Sur la Côte Bleue, à Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins ou Ensuès-la-Redonne, une résidence secondaire peut en général être louée aux voyageurs après une déclaration en mairie, selon les règles de chaque commune. Je les présente dans notre article sur la location saisonnière sur la Côte Bleue.

La fiscalité : ce qui change selon la formule

Pour des revenus modestes, chaque formule a son régime simplifié, avec un abattement forfaitaire qui représente vos charges :

Plafonds applicables aux recettes encaissées à partir de 2026, d’après service-public.fr.

Deux points à retenir. D’abord, depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé est le moins bien traité : 30 % d’abattement seulement, et au-delà de 15 000 € de recettes, il faut passer au régime réel. Faire classer son logement en étoiles rétablit l’abattement de 50 %.

Ensuite, au régime réel, le statut de loueur en meublé permet de déduire les charges et d’amortir le logement et les meubles. Mais depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous revendez. Le bon choix dépend de votre situation : faites le point avec votre expert-comptable.

Le diagnostic énergétique : deux calendriers

• Pour une location à l’année, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025. Ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis E en 2034.
• Pour un meublé de tourisme soumis à autorisation, le DPE doit être compris entre A et E, puis entre A et D à partir du 1^er janvier 2034.

Si votre DPE est mauvais, la courte durée n’est donc pas une porte de sortie. Quelques travaux ciblés, comme l’isolation, les fenêtres ou le chauffage, suffisent parfois à changer de classe, et ils profitent aux deux formules.

Les solutions entre les deux

• Le bail mobilité : une location meublée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, réservée aux étudiants, stagiaires, apprentis, volontaires en service civique et salariés en formation ou en mission. C’est une bonne option pour un logement proche d’un pôle d’emploi ou d’un hôpital, comme la Timone.
• Louer sa résidence principale pendant ses absences, dans la limite des 90 nuits à Marseille : en visant les dates les plus demandées, comme l’été et les grands événements, on en tire le meilleur prix.
• Alterner un bail étudiant de 9 mois et la courte durée l’été : c’est possible là où la location aux voyageurs d’une résidence secondaire est permise, mais pas à Marseille sans autorisation.

Mon avis : comment choisir

La courte durée est faite pour vous si :

• elle est permise pour votre logement : résidence principale à Marseille dans la limite de 90 nuits, bien autorisé, ou bien situé dans une commune qui l’accepte ;
• votre logement a des atouts qui plaisent aux voyageurs : emplacement, vue, extérieur, climatisation ;
• vous voulez garder la possibilité d’en profiter, ou de le vendre librement ;
• vous la confiez à quelqu’un qui s’en occupe tous les jours, ou vous avez le temps de le faire vous-même.

La location à l’année est faite pour vous si :

• votre logement est un investissement à Marseille sans autorisation de changement d’usage ;
• vous cherchez avant tout un revenu régulier et peu de contraintes ;
• votre logement est peu touristique, loin des transports, de la mer et du centre.

Dans tous les cas, mieux vaut un bon conseil au départ qu’une amende à l’arrivée. Quand je rencontre un propriétaire, je commence toujours par vérifier ce que la règle permet pour son bien, avant de parler chiffres.