Combien peut rapporter un appartement en location Airbnb à Marseille ?

C’est la première question que se pose un propriétaire, et c’est bien normal : avant de confier son appartement à des voyageurs, on veut savoir ce que cela peut rapporter. La réponse honnête, c’est « ça dépend ». Mais ça dépend de choses très précises, que l’on peut chiffrer. C’est ce que je vous propose de faire ici, avec ce que nous voyons tous les jours sur les biens que nous gérons à Marseille.

Le prix de la nuit : ce que les voyageurs paient vraiment

À Marseille, pour un appartement bien présenté, voici les fourchettes que l’on observe :

En haute saison, de mai à septembre, ces tarifs peuvent augmenter de 20 à 40 %. À l’intérieur de ces fourchettes, ce qui fait la différence, ce sont les détails que les voyageurs regardent en premier :

• L’emplacement. Le Vieux-Port, le Panier, Castellane, le Prado et le bord de mer, la Joliette et Euroméditerranée sont très demandés. Mais un quartier moins connu se loue très bien s’il est proche d’un transport ou d’une plage.
• Un extérieur ou une vue. Un balcon, une terrasse, un aperçu de la mer : c’est souvent ce qui fait cliquer.
• La climatisation. En juillet et en août, beaucoup de voyageurs filtrent leurs recherches sur ce critère.
• Le stationnement et la capacité. Une place de parking ou un canapé-lit de qualité ouvrent votre logement à plus de voyageurs.
• La décoration. Un intérieur soigné, avec une vraie identité, se remarque dans les résultats et justifie un meilleur prix.

Le nombre de nuits louées : le vrai levier

C’est là que tout se joue, et c’est ce que beaucoup de propriétaires sous-estiment. Gagner 10 € sur le prix de la nuit, c’est bien. Louer cent nuits de plus dans l’année, c’est autre chose. Prenons le même T2, loué en moyenne 110 € la nuit :

Calcul à prix moyen identique, avant frais et impôts, pour illustrer l’effet du remplissage. À Marseille, louer plus de 90 nuits par an n’est possible que pour un logement qui n’est pas votre résidence principale et qui dispose d’une autorisation de changement d’usage : voir les règles plus bas.

Marseille ne vit pas que de l’été. Pour remplir un calendrier toute l’année, il faut aller chercher tous les voyageurs : le tourisme d’affaires autour d’Euroméditerranée et des salons du parc Chanot, les familles qui accompagnent un proche à l’hôpital de la Timone, les supporters les soirs de match au Vélodrome, les passagers de croisière, les couples qui partent en week-end sans prendre l’avion.

Concrètement, cela veut dire :

• un prix ajusté chaque nuit, selon la demande, la saison et les événements ;
• des durées minimales qui s’adaptent : accepter une seule nuit un mardi de novembre, en demander trois en plein mois d’août ;
• une réponse dans la minute, même la nuit, avant qu’une demande n’expire ou ne parte chez un autre logement ;
• une excellente note : nos voyageurs nous donnent 4,85 sur 5 en moyenne, et c’est ce qui fait remonter une annonce dans les recherches.

Du chiffre d’affaires au revenu net : ce qu’il faut déduire

Le chiffre d’affaires n’est pas ce qui arrive sur votre compte. Voici ce qu’il faut prévoir :

• Les frais de la plateforme. Airbnb prélève une commission sur chaque réservation : une commission unique de 15,5 % à la charge de l’hôte en Europe à partir du 13 octobre 2026. J’en parle dans notre comparatif Airbnb ou Booking.
• Le ménage et le linge. Ils sont en bonne partie couverts par les frais de ménage payés par les voyageurs, à condition de bien les fixer.
• Les consommables et les charges. Café, produits d’accueil, électricité, eau, internet, assurance, charges de copropriété.
• La conciergerie, si vous en avez une. Sur le marché, elle se situe généralement entre 15 et 25 % des revenus. Chez nous, il n’y a pas de frais fixes : nous sommes payés uniquement sur ce que votre bien rapporte, de 15 à 25 % TTC selon la formule.
• La taxe de séjour. Bonne nouvelle : elle est payée par le voyageur, collectée par la plateforme et reversée à la Métropole. Elle ne sort pas de votre poche. Je l’explique dans notre article sur la taxe de séjour.
• Les impôts. Depuis la loi Le Meur, au régime micro-BIC, l’abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé. Faire classer son logement peut donc changer beaucoup de choses : c’est à voir avec votre expert-comptable.

Ce qui fait vraiment la différence

Deux appartements identiques, dans la même rue, peuvent avoir des résultats du simple au double. Après des années à gérer des biens à Marseille, voici ce qui, pour moi, fait l’écart :

1. Les photos. C’est la première chose que voit un voyageur. Lumineuses, cadrées, fidèles : elles doivent donner envie sans tromper.
2. Le prix, revu tous les jours. Un prix fixe toute l’année, c’est trop cher les soirs creux et pas assez cher les soirs de forte demande.
3. La réactivité. Une demande qui attend une heure est souvent une réservation perdue.
4. Un ménage irréprochable. Chez nous, chaque ménage se termine par des photos horodatées : c’est notre preuve, et votre tranquillité.
5. Les avis. Ils découlent de tout le reste, et ils font remonter votre annonce. C’est un cercle vertueux.

Les règles à connaître avant de se lancer

Marseille encadre très strictement la location courte durée depuis 2025, et mieux vaut le savoir avant de commencer :

• Un numéro d’enregistrement est obligatoire pour tout meublé de tourisme, et il doit figurer sur votre annonce.
• Pour votre résidence principale, la location aux voyageurs est limitée à 90 nuits par an à Marseille depuis le 1^er janvier 2026.
• Pour une résidence secondaire ou un investissement, une autorisation de changement d’usage est obligatoire dès le premier logement, et elle n’est accordée qu’avec une compensation.
• En copropriété, relisez votre règlement et informez le syndic.

J’explique tout cela en détail dans notre article sur les règles de location à Marseille. Si vous avez un doute, posez-moi la question lors de l’estimation : c’est par là que l’on commence.

Et votre appartement ?

Un appartement en location courte durée à Marseille peut être un très bon placement, à condition d’être bien présenté, bien tarifé et loué toute l’année. Chaque bien est différent : le plus simple, c’est d’en parler ensemble. Je vous réponds sous 2 heures, gratuitement et sans engagement.