Location Airbnb à Marseille : les règles à connaître en 2026

Depuis 2025, louer un logement aux voyageurs à Marseille ne se fait plus comme avant. La Ville et la Métropole ont fortement durci les règles, et les contrôles ont suivi : en septembre 2026, le tribunal a prononcé 440 000 € d’amendes contre un investisseur et ordonné de rendre cinq logements à l’habitation. Avant de mettre un bien en ligne, il faut donc savoir précisément ce qui est permis. Voici ce que je vérifie avec chaque propriétaire, expliqué simplement.

Votre résidence principale : 90 nuits par an

Votre résidence principale, au sens de la loi, c’est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Vous pouvez la proposer aux voyageurs quand vous partez, sans autorisation particulière, à condition de respecter un plafond de nuits.

Partout en France, ce plafond est de 120 nuits par an, mais une commune peut l’abaisser. C’est ce qu’a fait Marseille : votée le 25 avril 2025, la limite est passée à 90 nuits par an depuis le 1^er janvier 2026. Au-delà, le dépassement est sanctionné par une amende civile.

Concrètement, 90 nuits, c’est par exemple vos vacances d’été, quelques longs week-ends et les grands événements de l’année. Pour un deux-pièces loué en moyenne 110 € la nuit, cela représente environ 9 900 € de chiffre d’affaires, avant frais. Pour en tirer le meilleur, l’enjeu est de placer ces 90 nuits aux dates où la demande, et donc le prix, sont les plus élevés.

Même pour votre résidence principale, une déclaration est obligatoire, avec un numéro d’enregistrement (voir plus bas). Et l’administration peut vous demander de prouver qu’il s’agit bien de votre résidence principale, par exemple avec votre avis d’imposition.

Résidence secondaire ou investissement : l’autorisation avec compensation

C’est le changement le plus important. Le nouveau règlement, adopté par la Métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 et en vigueur depuis le 29 avril 2025, s’applique dans les 16 arrondissements de Marseille. Un recours en suspension a été rejeté par le tribunal administratif en juin 2025 : il s’applique donc pleinement.

La règle est simple à énoncer : louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation de changement d’usage, dès le premier bien, et elle n’est accordée qu’avec une compensation.

Ce que veut dire « compensation »

Compenser, c’est recréer ailleurs le logement que vous retirez du marché. Le règlement prévoit deux façons de le faire :

• Transformer en logement un local qui avait un autre usage : un ancien commerce, des bureaux, un local d’activité. Il doit offrir une surface et une qualité équivalentes à celles du logement loué aux voyageurs, avec une tolérance de 10 % sur la surface, et jusqu’à 25 % à titre exceptionnel.
• Acheter des « droits de commercialité » à un propriétaire qui a lui-même réalisé une telle transformation.

Le local de compensation doit se trouver dans le même groupe d’arrondissements que votre logement :

Exception : si le logement créé en compensation est un logement social, il peut se situer n’importe où dans Marseille.

Les autres conditions à connaître

• L’autorisation est attachée au logement, et non plus à votre personne : elle reste valable si vous vendez. Elle devient définitive une fois les travaux de compensation achevés et déclarés conformes.
• L’immeuble garde sa vocation d’habitation : il ne peut pas compter plus de meublés de tourisme que de logements, et l’habitation doit rester au moins la moitié de la surface.
• Le dossier se dépose sur papier, en deux exemplaires, auprès du service des autorisations d’urbanisme de la Ville (38-40 rue Fauchier, 2^e). Une fois le dossier complet, la Ville a deux mois pour répondre.
• Vous aviez une autorisation temporaire obtenue sous l’ancien règlement de 2021 ? Elle reste valable jusqu’à son échéance. Ensuite, c’est le nouveau régime qui s’applique.

Les sanctions

Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 € par logement, avec l’obligation de le remettre en habitation, sous astreinte. Et ce n’est pas seulement le propriétaire qui est visé : toute personne qui prête son concours, comme un intermédiaire ou une conciergerie, risque la même amende. C’est pour cela qu’une conciergerie sérieuse vérifie la situation de chaque bien avant de le mettre en ligne.

Le numéro d’enregistrement, sur chaque annonce

À Marseille, tout meublé de tourisme doit être déclaré à la Ville, qu’il s’agisse ou non de votre résidence principale. Cette déclaration donne un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes vos annonces : Airbnb, Booking ou votre propre site. Sans lui, les plateformes peuvent retirer l’annonce.

Attention à un piège fréquent : le numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation. Il prouve que le logement est déclaré, pas que vous avez le droit de le louer en courte durée s’il n’est pas votre résidence principale.

La procédure va évoluer. Selon le site officiel service-public.fr, l’enregistrement se fera à partir du quatrième trimestre 2026 sur un téléservice national, et non plus auprès de chaque mairie. Les numéros déjà délivrés resteront valables quelques mois, puis il faudra les renouveler. Pour les biens que nous gérons, nous suivons ce changement de près.

Le diagnostic énergétique : entre A et E

La loi Le Meur, entrée en vigueur en 2025, a aligné les meublés de tourisme sur les locations classiques en matière d’énergie. Pour un logement soumis à autorisation, le DPE doit être compris entre les classes A et E, puis entre A et D à partir du 1^er janvier 2034. Le règlement marseillais le reprend : aucune autorisation n’est accordée à un logement classé F ou G.

Mon conseil : faites réaliser le DPE avant de lancer votre projet. S’il est mauvais, quelques travaux bien ciblés (isolation, fenêtres, chauffage) peuvent suffire à changer de classe, et ils rendent aussi le logement plus agréable pour les voyageurs.

En copropriété : informer le syndic et relire le règlement

• Vous devez informer le syndic que vous louez votre logement en meublé de tourisme : c’est une obligation depuis la loi Le Meur.
• Relisez votre règlement de copropriété. Certains interdisent les activités commerciales dans l’immeuble, et les nouveaux règlements doivent désormais dire clairement si la location touristique est autorisée ou non. L’assemblée générale peut aussi voter son interdiction.
• À Marseille, votre dossier d’autorisation doit comporter une attestation sur l’honneur indiquant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à votre projet.

Impôts et taxe de séjour : l’essentiel

Côté impôts, les revenus d’un meublé de tourisme relèvent, en dessous de certains seuils, du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire :

Chiffres publiés par service-public.fr. Le bon régime dépend de votre situation : voyez-le avec votre expert-comptable.

Faire classer son meublé, d’une à cinq étoiles, peut donc changer beaucoup de choses sur l’impôt, en plus de rassurer les voyageurs.

La taxe de séjour, elle, ne sort pas de votre poche : elle est payée par le voyageur. Sur Airbnb, la plateforme la collecte et la reverse pour vous. Si vous louez en direct, c’est à vous de la collecter et de la déclarer. Les tarifs 2026 et les démarches sont détaillés dans notre article sur la taxe de séjour à Marseille.

Et en dehors de Marseille ?

Chaque commune a ses propres règles, et le règlement de compensation présenté ici ne concerne que Marseille. Quelques exemples autour de nous :

• Cassis a adopté son propre régime de changement d’usage avec compensation.
• Aix-en-Provence a, elle aussi, abaissé à 90 nuits le plafond pour une résidence principale.
• Sur la Côte Bleue, à Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins ou Ensuès-la-Redonne, la déclaration en mairie reste obligatoire pour tout meublé de tourisme, et les démarches dépendent de chaque commune. J’en parle en détail dans notre article sur la location saisonnière sur la Côte Bleue.

Ce que je vérifie avant de mettre un bien en ligne

Pour chaque nouveau bien, avant même de parler photos ou prix, nous passons ensemble en revue :

1. Le statut du logement : résidence principale, secondaire, local commercial transformé…
2. L’autorisation, si elle est nécessaire, et la compensation qui va avec.
3. Le numéro d’enregistrement, et son renouvellement avec le futur téléservice national.
4. Le DPE, et les travaux éventuels pour atteindre la bonne classe.
5. Le règlement de copropriété, et l’information du syndic.
6. L’assurance, pour couvrir correctement la location aux voyageurs.

Si votre bien ne peut pas être loué en courte durée, je vous le dirai. D’autres solutions existent, comme la location meublée classique ou le bail mobilité, de 1 à 10 mois, pour les étudiants et les salariés en mission. Mieux vaut un bon conseil au départ qu’une amende à l’arrivée.